土地の価格には種類があり、その中の一つに路線価があります。路線価と実際に売ろうと考えている土地の売却価格にはどういった関係があるのでしょうか。ここでは、路線価と土地の売却価格の関係性と路線価から売却価格の相場の計算方法をご紹介します。
土地売却価格と路線価って関係ある？
路線価と実際に取引される土地の売却価格にはどういった関係があるのでしょうか。
路線価と売却価格の違い
土地の価格には種類があり、目的によって異なります。路線価は税額を計算するために用いられる土地の価格で、売却価格は言葉の通り土地の取引において売却される価格を言います。なお、売却価格は実勢価格と呼ばれることもあります。
土地の価格の詳しい情報は以下からお調べください。
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路線価と売却価格の関係性
一般的に、土地の売却価格は地価公示価格（公示地価）を目安に決まります。
しかし、土地の売却価格は取引の状況によって値段が大きく変わります。例えば、売主が一刻も早く売りたいといった場合には値段が下がり、反対に売り出している土地に買いたいという人が多ければ値段は上がります。
そこで、取引における適正な価格を判断する判断材料として、路線価が用いられます。路線価は国税庁が税額を計算するために定めた決まった価格で、相続税路線価ならば地価公示価格の約80％、固定資産税路線価ならば地価公示価格の約70％を目安に設定されています。
そのため、これらの目安の数字をもとに大まかな売却価格をつかむことができます。
路線価から売却価格の相場がわかる？
土地の売却価格の相場は一般的に地価公示価格をもとにします。しかし、地価公示価格は万能とは言えない点もあります。ここでは路線価から売却価格の相場の出し方をご紹介します。
どうして路線価から相場がわかる？
地価公示価格でも土地の相場を把握できますが、その場合は注意が必要になります。それは、地価公示価格を表示するにあたって、調査した標準地が路線価よりも少ない点です。郊外に行くほど調査地点が減り、詳しい価格を把握できなくなる恐れがあります。
一方、路線価は約41万地点で調査が実施されています。地価公示が2万6千地点であるのと比較するとその差は約15倍と歴然です。
したがって、地価公示価格がわからない土地や不明確な土地は、路線価を用いて土地の価格を割り出します。相続税路線価は地価公示価格の約80％、固定資産税路線価は地価公示価格のおよそ70％となっているので、相続税路線価には約1.2倍、固定資産税路線価には約1.4倍してあげると実際の取引価格に近い価格を確認できます。
ただし、この価格は大体の相場観をつかむためのものです。特に固定資産税路線価は3年に1度しか更新されないため場合によっては価格が大きく変わっている可能性もあります。
そのため、路線価で出した価格は参考資料くらいにして、詳しくは土地の一括査定を利用して売却価格の相場を調べてみましょう。
路線価を使って売却価格を計算
相続税路線価は地価公示価格の約8割、固定資産税路線価は地価公示価格の約7割です。
したがって、
相続税路線価÷0.8
固定資産税路線価÷0.7
で土地の相場を計算しますが、時期によって相場は変動します。
相場×0.95～相場×1.05あたりで変動するのが一般的です。土地の売買をあまりやったことのない一般の方は、とりあえず相場に0.95をかけて売却価格を低く見積もるのがいいかもしれません。
低く見積もることで、実際の取引時に心に余裕が生じ、無事に取引が進められる可能性が高まります。
路線価が売却価格の査定に与える影響
土地の価格は様々な事情を考慮して算定されます。税額計算の基礎となる路線価は実際の取引における売却価格の査定にどのような影響を与えるのでしょうか。
路線価は売却価格の査定に影響する？
路線価は相続時・贈与時に課税される不動産の評価・価値を算出するための指標となる価格であり、実際に取引される価格とは異なります。
しかし、この路線価は地価公示価格が不明確な公害や取引事例の少ないエリアでは重要になります。実際、バブル崩壊後には、極端に土地の取引事例が減少し、土地の時価を把握できない時期がありました。このときには、路線価が土地の時価を把握するために用いられました。
路線価は税額計算の基準になるという性質から、その地域の価値を表す一面を有しており、その土地の価値と可能性を表す指標ともなります。
そのため、土地の売却価格の査定は路線価を参考にしながら、その土地の個別状況（近隣の取引事例、周辺の賃料相場、周辺の再開発や行政の制度変更情報など）をもとに行われます。
路線価とかけ離れた売却価格にはご注意！
土地の売却価格は路線価など色々なものを参考に決められますが、最終的には売主と買主の合意した価格で取引されます。合意した価格で取引できるので、極端に安く売ったり高く買ったりすることもできます。例えば、20万円の土地を2,000万円で売ったり、5億円の土地を1,000万円で買ったりすることも両者が合意していればできます。
しかし、このような路線価とあまりにかけ離れた取引額で取引が行われると、税務署に調査され「みなし贈与」とされて贈与税の課税対象になります。
取引価格があまりにも大きく、路線価とかけ離れていると、みなし贈与にあたって課税される恐れがありますので注意しましょう。
