土地評価額は計算できる？路線価や相続税・固定資産税評価額からの計算方法

ご自身の土地がいくらなのか知りたい時、調べ方はたくさんあります。ここでは土地評価額の計算方法をご紹介します。

土地と建物の評価額と計算方法

まずは土地の評価額の計算についてご紹介します。
実は、土地評価額にはいくつか種類があり、使われる状況によって言葉の意味が変わります。一つの土地に対していくつか価格があるため、一物四価や一物五価、場合によっては一物六価と言われます。

	実勢価格	固定資産税評価額	相続税路線価	地価公示価格	基準地価	鑑定評価額
基準日	–	1月1日(3年毎)	毎年1月1日	毎年1月1日	毎年7月1日	–
公表日	–	4月頃	7月	3月	9月	–
調査主	–	市町村	国税庁	国土交通省	都道府県	–
内容	実際に不動産が売買された価格	固定資産税や登録免許税、不動産取得税計算に用いる価額	相続税や贈与税計算に用いる価格	土地取引価格を決める公的な指標	土地取引価格を決める公的な指標	不動産鑑定士による土地価格
評価目安	–	70%	80%	100%	100%	–

ここでは、色々な土地評価額を区別して、計算方法をご紹介します。

場面ごとで異なる土地評価額

土地評価額の計算が必要になるのは、主に土地を売却する時と税金を納める時ではないでしょうか。
しかし、土地を売却する時と税金を納める時で土地評価額は異なります。

土地売却の際に必要になる土地評価額は、実勢価格などから計算した査定価格です。不動産会社に相談して実際に土地を査定してもらい、周辺の環境や使用状況等を鑑みて金額を算出してもらうことになります。

一方で、税金を納める場合は、固定資産税評価額や相続税路線価から納税額を計算することになります。固定資産税評価額は、毎年送付されてくる固定資産税納付通知書に金額が記載されており、そこから確認できます。相続税路線価は国税庁が毎年7月に計算、公表しているのでホームページなどから調べることができます。

土地評価額と建物評価額の計算の違い

参考まで、土地評価額と建物評価額の計算の違いについてご紹介します。
ご存知のように、土地と比べて建物にはさまざまな種類があります。構造に関して言えば、木造よりも鉄筋コンクリート造の方が評価額は高くなります。また、新築時の方が建物の評価額は当然高いです。こうしたいくつもの要素（評点）から総合的に判断して、建物の評価額は計算されます。

路線価を用いた土地評価額の計算(相続税評価額)

土地評価額や税金の計算では、「路線価」が使われることがあります。ここで、路線価についてみていきましょう。

路線価とは？

路線価とは、相続税路線価と固定資産税路線価の総称です。

路線価は相続税や贈与税、固定資産税の計算のための価格です。特に相続税路線価、固定資産税路線価と言及せずに、単に「路線価」と呼ぶ場合は相続税路線価のことをいいます。

但し、すべての土地に路線価が設定されているわけではありません。一般的な住宅地であれば路線価があることも多いですが、郊外にある住宅地や山林、田や農地には路線価がないことが多いのでご注意ください。なお、このような路線価がない土地の評価額については、固定資産税の評価額から計算します。

路線価による土地評価額の計算方法

路線価を用いた土地評価額の計算方法は以下の記事で詳しく紹介しています。

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固定資産税に使う土地評価額と計算方法

固定資産税評価額から土地評価額を計算する方法をみていきます。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算するための基準となる土地の評価額を表します。

固定資産税評価額はその不動産を1月1日時点で所有していた人に課せられ、この固定資産税評価額を基準に納税額は計算されるので、納付通知書で確認されている方も多いでしょう。

ちなみに、固定資産税評価額の見直しは3年ごとに行われます。

固定資産税評価額から売却価額を計算する方法

固定資産税評価額から土地の売却相場（売却価格）を概算できます。固定資産税評価額は実勢価格（実際に取引される価格）の7割程度になります。

したがって、固定資産税評価額2,000万円の土地を売却する場合は、

売却価格 × 70% ＝ 2,000 万円
2,000万円 ÷ 70% ＝ 2,857万円

が目安となります。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納付通知書で確認できるので、見てみるといいでしょう。ただ、不動産取引価格は市況などの影響を大きく受けるためあくまで概算なのはご注意ください。もし金額次第で売却を考えている方などは、不動産会社に査定をお願いしましょう。